去年年底的经济会议上，高层提出了“十四五”规划大纲，其中明确提出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。可以说，未来5年楼市发展的主基调，已经确定了。

未来5年楼市具体会发展成什么样子难以预测，但可以确定的是，其变化将比过去5年更加明显。随着城市化进程的不断推动，我国房价迎来了一轮又一轮的上涨，特别是年，在巨大的住房库存压力下，三四线城市纷纷出台了“棚改”政策，并开始以“降低房贷利率”、“降低首付占比”等方式来降低库存。由此导致三四线城市房价大涨，短短两三年许多城市房价上涨了一倍，与此同时一二线城市也迎来了大涨周期，炒房氛围浓烈、过高的房价与当地的居民收入已严重不匹配。

为了解决房价上涨过快导致的一系列问题。年底，我国正式提出了“房住不炒”理念，明确了房子是用来住的不是用来炒的核心思想，随后各地纷纷出台楼市调控政策，整体大涨趋势终于在年停止，许多典型城市开始由涨转跌，整体房价涨幅也自年起开始不断收缩，说明房子的金融属性在不断消退。相关数据显示，年我国整体房价涨幅为9.3%，按照房地产专家冯仑的说法，房价涨幅一旦低于9%，对于炒房客来说就要面临亏损的风险了。

记得在年的时候，楼市还传出了“6套房以下皆刚需”的说法：父母两套房，自己三套房，一套生活一套旅游一套投资，给未来的孩子也要准备一两套房。市场投机性过强，导致的后果就是空置率的不断提升。年的时候，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心对于空置率进行了调研，得出的结果是年全国城镇地区有万套空置住房，住房空置率为21.4%。按照21.4%的空置率来计算，结合18、19、20年均17万亿平米的销售规模来计算，过去3年空置房数量又增加了万套，如果再算上小产权房、安置房、回迁房，全国城镇房屋空置数量已经达到了一亿套。

古人云：以史为镜，可以知兴替。过去5年的楼市调控下，房产的金融属性在逐渐退却，越来越多的炒房客也正逐渐退出市场。那么为何能够断定未来5年楼市将会发生更大的变化呢？主要有三点原因：第一，年是“十三五”规划的第一年，同时也是房住不炒的第一年，而年正好是“十四五”规划的第一年。第二，通过今年的楼市调控来看，根据相关数据显示，过去的8个月以来，楼市调控的次数已经刷新了历史纪录。第三，从调控力度看，今年也开始着手从“金融”层面进行调控。未来5年，手持两套房以上的人将会面临什么？三个新趋势下，答案已清楚。

1、随着房价涨幅不断收缩，投资房产盈利空间逐渐消失，继续持多套房或将亏本

上文已经提到过，专家给出的投资房产分界线为涨幅为9%左右，计算过程也很简单。相关数据显示，近期二套房房贷利率的不断上调，成都、郑州、南昌、无锡、洛阳等地，二套房房贷已经逼近7%，如果算上房产折旧率、持房成本、各种费用支出的话，得出的结果是需要房价涨幅达到9%以上才能盈利。而年的房价涨幅为9.3%，今年涨幅大概率会继续收缩，也就是说涨幅很可能低于9%，因此投资房产出现亏损的概率也增加了。

此外，社科院发布的《中国住房发展报告》中同样预测今年房价涨幅会进一步收缩，预计涨幅为5%左右，通过过去8个月的房价走势来看，很有可能预测正确，一线城市与多个热点城市房价涨幅均低于5%，领涨的城市以三四线城市为主，并且一旦涨幅过高还有可能会被约谈，比如银川、徐州、金华、泉州、惠州等。因此对于炒房客来说，需要投资的房产涨幅稳定大于9%，目前来看这样的城市已经不存在了，也就是说未来继续持有多套房或将亏本。

2、二手房市场遭遇“房贷荒”，流动性越来越差，未来多套房可能会烂在手上

随着一系列金融层面的调控措施出台，二手房市场也迎来了“房贷荒”。根据《中国经营报》报道，当前国银行、交通银行、建设银行、招商银行、上海银行、浙商银行、浦发银行和苏州银行等12家银行分设在上海、金华、杭州、无锡、南京、苏州、合肥和武汉8座城市都出现了“已暂停个人住房贷款业务”或“受住房贷款余额不足影响，放款周期延长”的现象，放贷时间都排到了年。

今年年初的时候，银保监会与央行对于银行设置了两个上限，限制了住房贷款，而对于银行来说肯定更愿意签订流程单一且与开发商合作的新房贷款，由此导致二手房市场遇冷。根据央行公布的数据来看，当前城镇家庭住房持有率已经超过96%，说明刚需已经不多。对于炒房客来说，二手房才是主要的交易目标，一旦二手房流动性变差，也就意味着手中持有的多套房将会越来越难卖出去，最终导致不得不折价出售甚至因为难以出售而“烂”在手上。

3、“房产税”呼之欲出，并且大概率在未来5年内落地，多套房持房成本越来越高

种种迹象表明，楼市中一直呼唤的房产税，这次真要来了。公开资料显示，过去7个月内，财政部部长已经3次提到房产税相关问题。其次，今年5月，财政部联合住建部等4部门在北京召开了房地产税改革工作座谈会。近日中国政法大学财税研究中心主任施正文也表示：“征收房产税政策的确已经提上日程”。对于上述种种迹象，业内普遍认为是房产税即将开征的征兆。

对于炒房投资房产的人来说，自然最怕听到类似消息，房产税一旦开征，意味着持有多套房的成本将进一步提高，并且房产税属于持有税，不是一次性缴纳了事，而是逐年征收。更为重要的是，一旦房产税落地，炒房客都会纷纷抛售手头房源，那么二手房挂牌量也会激增，换言之本来流动性很差的二手房，经历这种情况后只会导致流动性更差，进一步加重持房成本。

也就是说，对于持有多套房的人而言，未来将大概率遇到上述三种情况，无脑买房赚钱的时代已经过去，住房也正从投机属性逐渐回归居住属性。了解二手房市场应该都能注意到这样一种情况，最近两年许多城市的二手房挂牌量都在迅速增加，而这些城市的房价并没有出现明显下跌，也就是说抛售房源的并不是刚需，而是已经发现楼市正出现变化，提前抽身撤离的炒房客。