不知道大家有没有发现，就目前的徐州房地产来讲，越来越多的投资客开始挤进徐州，特别以东区和南区最为明显，徐州楼市从无人问津到陆续进入一定量的炒房团，库存在几年内完全耗尽。

在年第一季度，越来越多的热点一二线城市出现了降温的趋势，在整体“房住不炒”的政策方针下，年一季度徐州楼市展现的是一种什么状态？未来会发生怎样的变化？本篇我们就来简单的评估下。

市场热度依然很高

其实，这个不用我多说，作为徐州人，特别是经历过抢房的消费者，他们有一个一致的观点，就是现在“在徐州买房确实难！”，但也不能一概而论，热门区域、或者地铁沿线的楼盘开盘即售罄已经是种常态，特别是随着热门区域土地的稀缺性，让徐州部分东区和南区的价值不断攀升。

而往往就是因为“物以稀为贵”，才惹的大家争先恐后的抢房，因为未来，随着交通以及周边配套的不断完善，升值保值的潜力是可以预见的，你不用想，绝对会升值！

这样就导致了例如徐州东区、南区前来投资买房的客群会占据很大的一部分。

总体来讲，在经过了1-2年的发展，徐州的购房需求完全被释放，而且大都是70后、80后、90后的客群。而且刚需和改善占据一大部分，基本没什么泡沫。

据克尔瑞研究统计，年徐州购房者投资比例较高，外地客群占比多达40%。目前，外地客群占比降至30%，下降10个百分点，本地客群占比升至70%。

不是“高房价”促生了需求，而是需求引爆了“高房价”

如果不是有“限价”这一尚方宝剑，徐州部分区域的楼盘早已突破1W5甚至更高。

从新房市场来看，徐州楼市火热已经是不争的事实，房价曾一度的从几千跳到了万元。主要的还是体现在东区和南区。

为何？

从徐州发展的规划图不难看出，虽然北区和西区是距离主城区最近的区，但由于受地理条件的影响，发展受到了一定的限制。徐州西面临近安徽省地域，长期以来便不是主要发展方向，北面多有山丘阻隔，发展空间明显受限。因此，徐州“东扩南进”的战略被打响，徐州发展开始向东和南发展，毋庸置疑，房地产市场成为了最大的受益者，而且还在不断扩大。

如今，东区部分楼盘开盘均价已经基本达到了1.4万元/㎡，并且，房价上涨预期强烈，一旦限价政策出现松动的迹象，云龙区政府以南片区房价或将突破1.5万/平方米。

为了稳定房地产市场的发展，徐州出台了“限价”政策，截止至今，房价涨幅被完全的遏止住，处在了一个稳中有涨的局面，这是政府想看到的事情。

二手房市场运行平稳，老旧公房价格相较稳定，次新房价格涨幅较大，部分热点区域、板块出现一二手房价格倒挂，但不是普遍现象。整体而言，徐州楼市成交量依旧维持在较高水平，房价运行平稳，目前全市成交均价约1万/平方米，符合政府房价调控预期。

徐州楼市第一季度的新房供应量居40个重点三四线城市供应之首

从CRIC监测重点城市供求数据表现来看，徐州前3月新增供应住宅万平方米，同比增86%，居40个重点三四线城市供应之首；累计成交万平方米，同比增长46%，仅次于惠州、佛山而跃居第三位，整体供求比约0.85，市场处于相对供不应求状态。

数据来源：克尔瑞

供不应求的局面很难去判定什么时候得到缓解，特别是热门区域，就拿东区来讲，截止到今日，东区已经无地可卖，货源量极其紧缺，类似这样的区域，“面粉贵过面包”是早晚的事，房价会跌吗？供需失衡会很快得到缓解吗？

答案是肯定的：不会！

而从土地市场，并不是徐州所有的地方，只要一拍地就疯抢，开发商更加倾向于发展区域较好且资源较为集中的地块，例如地铁沿线、例如和平路板块。

“僧多粥少”导致土拍竞争愈加激烈。企业布局方向主要集中在热点区域、板块，重点主城区以及贾汪区。因一级市场地价上涨过快，二级市场收并购难度明显加大，在售项目待价而沽，并存在着权利不明、债务风险等多方面问题，近期成功合作联合开发的项目不在少数。

例如丽景府、例如中海九樾、例如璟悦等等。都是品牌联合开发的项目。

展望未来，徐州房地产市场热度有望延续，成交量将维持在较高水平，但增长空间着实有限；房价现已进入平稳增长期，后期犹存一定的上涨空间。不过，联系到徐州早有供地显著过量的先例，铜山区、贾汪区供地节奏并不受徐州市政府统一管控，一旦铜山区、贾汪区继续大规模供地，或将给房地产市场造成较大冲击，极端情况下还会出现高库存风险。

以上仅基于数据之上的业内观点，不作为投资建议

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监制/小向向主编/极小亦编辑/极小美

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