住在市区老破小的居民，

你们的好消息来啦！

今天，官媒发布消息——

老年人再也不怕爬不动楼啦！

老小区的房子也要升值啦！

▲网络图片

日前市政府办公室发布了《关于印发徐州市既有住宅增设电梯建设管理暂行办法的通知》（徐政规〔〕号）。办法指出，市区范围内既有住宅外墙增设电梯的小区适用本办法，各县（市）可参照执行。该办法将于下月施行。

文件全文共8条。对老小区加装电梯的适用范围、原则、申请条件、审批手续、费用来源、主管部门职责等方面，作出了明确规定。

本市市区范围内既有住宅外墙增设电梯，适用本办法。

这里强调的关键词：市区、既有住宅、外墙增设电梯。

那么什么是既有住宅？

既有住宅是指已建成投入使用、具有合法权属证明、未列入房屋征收改造计划、且未设电梯的四层以上（含本数，下同。不含地下室）非单一产权住宅。

既有住宅增设电梯应当经本幢或本单元专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总户数三分之二以上的业主同意。

也就是说，如果同意的业主户数不到三分之二，那么这些业主的建筑面积之和，占比超过三分之二也行。大户型的业主不吃亏！

另外，还应当由具备相应资质的设计单位出具符合建筑设计、解构安全、电梯救援通道、消防安全和特种设备等相关规范、标准的设计方案。

那么，谁来申请？当然是业主。

文件规定：本幢或本单元出资增设电梯的全体业主为增设电梯的建设者，承担相应法律、法规规定的义务。

那么，加装电梯的费用，从哪来？当然是各户分摊！而此次有个好消息！文件规定：

缴存住宅专项维修资金的业主，可提取该项资金，用于支付个人的分摊费用。

拟占用业主专有部分的，还应当征得该专有部分业主的同意，并就下列事项达成书面协议：

（一）增设电梯工程费用的预算及分摊方案；

（二）电梯运行、保养、维修等费用的分摊方案；

（三）确定电梯使用单位；

（四）对权益受损业主的资金补偿方案。

对相邻业主通风、采光、日照、通行、噪音等造成不利影响的，应当给予补偿。

▲网络图片

首先，本幢或本单元可推选1—名业主为代理人（也可以原产权单位、小区管理单位或服务机构为代理人）。

准备工作：

由具备相应资质的设计单位出具符合建筑设计、解构安全、电梯救援通道、消防安全和特种设备等相关规范、标准的设计方案及住宅结构改造可行性鉴定报告。

通过所在办事处向区政府提出书面申请：

初审部门在小区显著位置及本幢（本单元）就书面意见和设计方案进行公示，对公示情况形成公示报告。

办理施工手续：

向房屋安全行政主管部门申请住宅结构变动许可→向规划部门申请办理建设工程规划许可手续→投资额在30万元以上且建筑面积在平方米以上的建筑工程，向城乡建设主管部门申请办理施工许可证→增设电梯与原建筑消防安全相关联且工程投资额在30万元以上的，到公安机关消防机构办理消防设计备案→影响防空地下室的，应当依法向人防部门申请办理相关手续。

政府是否给予补助

加装一台电梯至少30多万，对于居民来说是笔巨额费用，后期还有使用、维护费用。政府是否给予补助，我市此次出台办法中并没有说明。不过，外地有些大城市，政府对加装电梯有补助。

比如杭州：政府给予0万元/台的补助；涉及管线迁移所需的费用无需由业主承担。

山东、安徽也有相关补贴规定：

南京也有补贴：该市今年1月8日出台的《关于进一步明确既有住宅增设电梯财政补贴相关事项的通知》，年以前非商品房住宅小区加装电梯，最高可补贴0万元。七层及七层以上将补贴0万元/台，六层、五层、四层将分别补贴18万元/台、16万元/台、14万元/台。补贴资金由市、区财政各承担50%。

（网络图片：南京台城花园加装电梯）

最大障碍：如何平衡业主利益

其实，旧楼加装电梯最大的难点不是补贴金额的多少，而是在于加装电梯分摊费用的比例以及对低层住户利益受损的补偿。

每户分摊多少钱？如何分摊？一楼二楼不愿安装怎么办？遮挡一楼阳光怎么补偿？老旧小区安装电梯对于高层住户的房产有增值作用，而对于一楼住户来说，房产不仅不会升值，还有贬值的可能。业主之间利益的争执，或将成为最大的障碍。

这些利益诉求如何平衡，不可能靠政府文件解决。关键是邻居们之间的协商。

年，苏堤路某小区一栋老楼，三个单元的居民自筹近百万元安装了三部电梯，成为徐州首例。

该楼共7层，整栋楼4户，除去住在一楼的6户，36户共同筹资。不过，这栋楼属于单位集资房，居民全部为市出入境检验检疫局职工，协商起来更容易些。所以，徐州的这个案例并不具有代表性。

南京、杭州、广州等大城市都有成功经验。

这个是广州官方给的价值电梯费用分摊比例方案，可以说是比较科学的，里面唯一可变的因素是：

如果加装电梯对1楼和楼采光影响非常严重，要考虑给予被影响的业主进行补贴。（补偿金额没有具体规定，都是靠业主们去协商）

如果同一层住户面积不一样，分摊的金额也不一样，比如5楼一共有家住户，按照上面的分摊方案算下来5楼住户每家需要出资4.5万元，但是这家住房面积一家是50平方，一家是平方，本来5楼一共出资9万，但是分摊到他们两家就变成一家50平方的只需要出资3万元,平方的要出资6万。

费用分摊的比例永远是：受益越多，出的金额越多。

电费和电梯维护费用同样是按照此比例出资。

小编查到外地的案例，以省内同级城市泰州为例：

泰州莲花一区34号楼加装电梯，施工费和电梯购置费共计35万元左右，这笔费用的分摊，住户们商量好，由3楼到6楼的8户居民，按照使用电梯受益来分担：

一楼和二楼不出钱

三楼每户约3万元

四楼每户约4万元

五楼每户约5万元

六楼每户约6万元

电梯的后期维护费用和电费，一年大约3千至5千元左右，也将按照这个比例来分担。

按照谁付费谁使用的原则，每户缴费的业主，都会领到电梯卡，凭卡进电梯。楼住户目前没有缴费，将来如果也想使用的话，需要与其他缴费业主协商，缴纳费用，该费用归其他缴费业主所得。

网络图片：绵阳一老小区加装电梯

利好：市区老破小房子升值啦

装上电梯的老破小房子，房价立马上涨，逆袭高大上！

武汉：去年6月份，老小区华港苑由居民自筹万元加装3部电梯，投入使用后，原本几乎无人问津的5楼以上房子，顿时成了香饽饽。一套平米的房子秒涨50万。

杭州：该市第一个加装电梯的老小区，西湖附近的新民村，电梯开通3个月，顶楼一套房在中介挂出，89方，总价万元，均价7.6万元。比没装电梯前单价高了1万元。

徐州房价当然没有这么贵啦！目前徐州市区的老小区房价大多为六七千，按同样比例，加装了电梯的徐州老小区房价，会不会涨1元/平米？一套平方米的老房子，会不会涨10万？如果装电梯费用平均分摊4万的话，那么净赚的升值为6万元！

现在，徐州市区可供开发的土地越来越少，二环内几无新楼盘。但最繁华、最方便的还是在市中心。如果徐州市区的老破小加装电梯了，那么，你还选择去郊区买新房吗？

老破小PK远大新

1.总价低。面积普遍较小，没有电梯等公摊面积，实际使用面积比较高，总价低、性价比高。

.配套成熟。小区周边生活配套齐全，交通都比较便利，相比较那些远郊板块的新小区，生活便捷度较高，每天上下班还可以节约很多时间。很多还是名校学区房。

3.拎包入住。新房以期房为主，从交付到入住需-3年，二手房可以拎包入住，减少租房成本。

4.房屋出新。徐州目前正对老旧小区进行整治，从改造内容来看，物业肯定能够改善，部分小区还会加装电梯，其他如绿化、外立面、排水、车位等老破小的死穴都会得到大幅度提升。

1.升值空间窄。地段再好的房源，如果房龄老，升值空间也会越来越窄。在上一轮房价上涨潮中，主城区的老破小房价涨幅有限。

.居住体验价差。老破小房源由于时间较为久远，户型结构不够合理，客餐厅、卫生间面积较小。

3.物管差。不少老破小物业管理水平差甚至没有物业，影响小区整体的居住环境。

4.车位紧张。老破小小区停车位普遍紧张，因此常常出现居民私自划分车位、占领公共区域的现象。

1.升值空间大。与主城老破小的跟涨性质相比，郊区新房的升值潜力巨大。

.居住环境。无论在户型舒适度还是在小区环境上，郊区新房都有无可比拟的优势。

3.规划高大上。远郊板块虽然配套不够完善，但是规划更科学，更宜居。

1、烂尾楼

目前我们购买的大多是期房，就是要先交钱、签合同，开发商再去盖房子，盖好之后再交付给你。这就可能导致烂尾楼的发生，至少短暂地会面对钱房两空的局面，这是我们买商品房最大的问题。

、质量问题

我们在拿房后，会遇到各种各样的问题，并且一些潜在的问题不能够立即看出来。

3、产权问题

经常会有人买到五证不全的房子，或是买了房子，房产证却办下不来等等各种各样的问题。

4、配套问题。无论在生活配套还是交通配套上，远郊板块新房都不成熟，生活便利性不够。

老破小PK远大新，你会怎么选择？

这和每个人的生活习惯有关。

而住在老破小的，大多是老年人，

老小区加装电梯，是对老年人最大的关爱！

期待这一利民政策能够落实好！

（内容来源：徐州房哥）

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