买房第一步，先选板块，买对了笑一辈子，买错了哭一辈子。

近日，有网友为了给买房人置业参考，将徐州区域划分为15大买房板块。只不过，划分有点简单粗暴：

市区、云龙万达、新城区、铜山万达算闹市区；大学路、九里湖、高铁新城、大龙湖、淮海新城等算毗连区；大庙、金山桥、铜山新区等算郊区。

来源：徐州城建尖椒炒青椒R

于是乎，板块划分的问题也引发了网友的热议：

有人认为高铁新城属于闹市区；也有人认为忽略了新城区最大的惠民集中区；甚至也人说大学路划分的有问题.....

这些板块难免会有一些出入，不同买房人对于板块价值有着不同见解。今天，我们就把这些板块拎出来溜溜，带大家分析一波板块买房攻略。

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四大闹市区

真金白银砸出来的房价

市中心/云龙湖、云龙万达不必多说，这是很多人公认的闹市区。

新城区，可以说是真金白银砸出来的一座宜居新城；至于铜山万达，小淮认为它并不算是真正的闹市区，但对于铜山来说，确实是繁华地段。

①新城区：新一代的宜居新城

在“东拓”的发展下，高楼平地起的新城区可比铜山万达带劲儿多了！

如今一提到新城区，买房人就会想到“高昂”的房价，毕竟，从一片荒凉走到徐州最火热的一线板块，新城区刷新了很多人的认知。

现在，因为房价、距离等一系列不确定因素，新城区并不会被坚定选择。

但不得不承认，新城区更像一位均衡发展的选手，除了主城区之外，在徐州能媲美新城区规划的选手还真没几个。当然，房价也不低。

新城区视角

虽说离市中心是远了点，可这里或许就是未来的城市副中心。周边房价都冲1.5万/㎡了，新城区房价太低的话显然跟身份不太匹配。像新城区这么大的一个片区，单单靠地缘周边客户来消化，猴年马月也卖不完，所以新城区在整个徐州搜集客户。

当然，若说谁对新城区最不服气，应该要数大学路。

②铜山万达：铜山的核心地带

在整个铜山来看，万达确实比较繁华，但如果放眼整个徐州，这里或许算不上真正的闹市。

很多年前有人把铜山万达与新城区相提并论，大概是因为他们一条路直达，城市面貌也差不多吧。

如果想在这里定居，虽比不上市区耀眼的学区资源，但也有几家耳熟能详的学校。生活配套看得见摸得着，3号线有一定的交通优势，重要的是总价约万+就可以上车，但选择在这里买房更多的还是铜山客户。

比如年的三盛某盘，价格不低，去化一直不紧不慢，21年一期项目也消耗的差不多后，至今没有动静，这种也算是标准的内循环板块。

铜山万达北侧视角

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10个毗连区

吸客能力强发展潜力可期

虽说闹市区已经稳坐徐州楼市一线房价，但不得不面对高价房去化慢的问题，这也使得周边几个毗连区吸引了大批买房人。

大学路：在生活配套方面并不具有太大优势，相反，环境方面的确是优势。这也直接导致板块在售新房价格要远低于对手新城区，不过，我们要以发展的眼光看待这个板块。

地铁4号线已经规划建设，只要地铁一开通，板块潜力就会突显，距离云龙湖也就一条直路。大学路是不错，但现阶段普通人着实不晓得买这里干啥。

大学路视角

高铁新城：最大的优势就是地铁线路，高铁算不上优势，因为没有人因高铁买房。在徐州地铁规划中，有近一半的地铁都路过或集中高铁站，未来的价值不言而喻。附近唯一一家在售楼盘上東区，如买房人不介意噪音干扰，确实值得上车。

食品城：该板块算得上是潜力板块，可现阶段没有在售楼盘，唯一的大型商业荣盛未来广场已转型，还有两个在建的商业中川万达、青年国际中心已烂尾多年。周边二手房价格虽低，倒不如考虑新城区的新房。

淮海新城：除了新城区之外，淮海新城算是徐州第二大楼盘集中地，目前共计约有9家楼盘。区域房源较为充足，区域内集聚着美的、融创、龙湖、保利等大牌房企，人居品质正不断被改良。

淮海新城比较有意思，买房客户哪都有，主要以市区附近为主。但淮海新城的学区配置存在弱点，所以有钱的改善客户，不少都被市区的学区房抓走了。

淮海新城视角

大龙湖：新城区似乎有个明确的划分，汉源大道以北是重点发展区，汉源大道以南却似乎不被重视。前段时间大龙湖壹号的大幅度降价，多少让新城区显得有些尴尬，但这也证明了买房人更愿意选择新城区北侧的楼盘，南边除了撷秀初级中学之外，存在感真的太低。

以上这些毗连区，每个板块都有自己的优劣势，既要考虑板块自身的优势，又要横向对比。比如大学路、淮海新城房价旗鼓相当，但是大学路肯定是首选之一。

至于范围最大的郊区，也包含了众多板块，如贾汪城区、潘安湖、大吴、铜山新区、九里湖等，这些板块算是徐州真正的价格洼地。

这些板块的购买群体主要还是来自周边人群，新房市场上涨有限，二手房也不是很活跃，板块发展尚不尽如人意，越是高端的产品投资属性越差。

但不得不承认，郊区产业实在太强了，虽然改善客户很少，刚需客户却一直源源不断，也让这个循环还能继续下去，房价的上涨空间虽有限，但并不是完全落下风。

最后，小淮建议手头较为宽裕的，可以入手毗连区（发展板块），基本已处于成长期，未来大有可期，投资、自住两不误。大老远过来郊区投资，还是要慎重一点吧。