在二手房交易过程中，常遇到购房附带地下室的问题。买家在购房遇到地下室无法过户情况下要求解除合同是否构成违约？近日，泉山区人民法院对市民徐良与吴娟的购房纠纷作出判决，买方徐良以地下室没给过户为由，要求解除购房合同于法无据，而卖方吴娟不予赠送地下室、家具家电的行为也构成违约。泉山区人民法院综合双方的违约情况，根据《合同法》相关规定，双方解除《房地产买卖居间合同》，卖方吴娟返还买方徐良定金4.8万元，双方各自承担中介费元。

约定购房赠送地下室办理过户遇难题

年3月，徐良通过中介公司看中一套二手房，该房产位于徐州市矿山东路，随房附赠地下室。经过中介公司的多次沟通洽谈，徐良经中介公司与吴娟签订了《房地产买卖居间合同》，约定了定金、房屋的价格、房款交付时间及方式、违约责任等权利义务，并约定吴娟向徐良赠送地下室及房内现有的全部家具及家电。合同签订后，徐良向吴娟支付了4.8万元定金并支付给中介公司1.1万元服务费。

两个月后，中介公司通知双方可以到产权处办理相关手续。但中介公司同时告知徐良，虽然房屋具备过户条件，但地下室登记在开发商名下，开发商当初没有给吴娟分割证，故地下室无法办理过户。徐良听到消息后，心里很不高兴，明明合同约定地下室是赠送的，但现在地下室无法办证。在这种情况下，徐良不同意去产权处办理过户手续。

卖家提出不再赠送引发矛盾对簿法庭

同样委屈的还有吴娟。在徐良支付定金后，吴娟积极去办理房屋产权证，现在徐良提出要求房屋和地下室要一起过户才去办理相关手续支付首付款，吴娟不能接受。因为当时徐州各地房价迎来了一个不小的增幅，吴娟急需这笔卖房款去买新房。在沟通过程中吴娟认为，房屋既然都已经出售了，自己也不会单独留地下室，地下室虽然没有产权证明，但徐良有使用权，这对徐良并没有实际权利影响。

中介公司当起了双方的“和事佬”，希望能促成双方达成交易。可吴娟态度坚决：“拖了这么久不办理过户已经给我造成了损失。地下室和家具家电本来就是赠送的，我想送就送，不想送就不送！”徐良也很生气：“因为有地下室，我才接受这个价格，现在地下室不能过户，合同无法正常履行，坚决不去办理过户！”

双方争执不下，徐良将吴娟诉至徐州市泉山区人民法院。徐良认为，吴娟行为已构成违约，要求吴娟双倍返还定金9.6万元，赔偿佣金损失1.1万元。

吴娟认为，合同签订后，徐良拖延了三个月，根据合同约定，其可以解除涉案的《房地产买卖居间合同》。关于地下室和家具的问题，合同中约定的是赠送，因此，属于赠与法律关系，是独立于房屋买卖合同法律关系的。而且，根据法律规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，因此，赠与或不赠与地下室及家具，均不影响房地产买卖合同的履行。

房屋和地下室为独立不动产权不能办理不影响合同履行

那么地下室是否能办产权证明，具备过户条件呢？为此，徐州市泉山区人民法院展开调查。徐州市不动产权局回函称，该地下室于年9月办理了房屋所有权初始登记，年3月办理了国有土地使用权分割证，该地下室于上述权属证书办理完成后具备办证条件。

对此，吴娟解释，自己房屋所属的地下室都登记在开发商名下，在购买房屋时，开发商只与其签订了购房合同，并未见到关于地下室的分割证。而且所在小区开发商换了好几个，自己也不知道找谁去要所谓的分割证。但无论是否有证，地下室自己都有使用权。

徐州市泉山区人民法院经审理认为，根据合同约定，在吴娟办理好产权证后，双方至产权处办理的实质是房屋买卖的交易备案手续及资金监管手续，双方办理的并不是涉案合同中所涉不动产产权的交付及转移。而根据双方合同的约定，地下室是房屋的附属建筑而存在的，因此，在吴娟已取得房屋产权证的情况下，徐良应当配合被告办理相关的交易登记及资金监管手续。

根据《中华人民共和国合同法》第七十二条的规定，债权人可以拒绝债务人部分履行债务，但部分履行不损害债权人利益的除外。因此，房屋和地下室可以作为两个独立的不动产进行产权转移，且独立转移不会损害到徐良的利益。因此，徐良拒绝根据合同约定至产权处办理手续，于法无据，系违约行为。

对于吴娟不同意赠送地下室和家具家电行为，泉山区人民法院认为，虽然涉案合同在合同条款第一条房地产的基本情况中，附属地下室及家具家电标注为赠送，但在该栏中同样表明了房款总价包括前述附属建筑物、设施和装修附着物的，因此，附属地下室及家具家电应当是涉案合同价款中包含的标的物，属于吴娟应当履行的给付的义务，而非独立于买卖合同的赠与法律关系。因此，吴娟提出不予赠送地下室、家具家电的行为也是违约行为。

泉山区人民法院综合双方的违约情况，根据《合同法》相关规定，双方解除《房地产买卖居间合同》，卖方吴娟返还买方徐良定金4.8万元，双方各自承担中介费元。

法官说法：合同应明确所购房屋的附属物、赠送物及权属登记状况

主审法官表示，实践中，很多房产的地下室是没有独立产权证的，本案特殊在于吴娟房屋地下室可以办证，由此引发了买卖双方关于地下室过户问题的争执。建议市民在购买房屋时，买卖双方在签订合同时应当明确所购房屋、附属物及赠送物的位置、内容及权属登记状况，以减少纠纷。同时在发生纠纷后应当以积极的态度协商解决，在不违背合同约定的情况下寻求解决方案，以防矛盾和损失的扩大。

（文中人物均为化名）

原标题：《以案释法丨约定购房赠送地下室，却无法过户！看看法院咋判的……》