作者：子非鱼

业内人士认为，4月29日召开的政治局会议明确提出，“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求”，标志着楼市进入了既口惠又实至的阶段。

这句话的意思是，虽然从宏观政策上看，从去年四季度就开始转向友好，而且这期间经历了两次全面降准、一次降息，但在这次会议之前，市场并不买账。

佐证的数据便是，年初以来，楼市成交量依旧低迷。

然而，4月29日的官宣，意味着楼市真正宽松的时代到来了。

这一判断，本号不置可否。但自这场会议之后，确实引发了又一波城市快速放松政策，乃至发布鼓励政策。比如最近几天，沈阳、洛阳、惠州、中山、赣州、徐州等。

其中特别需要说一下的是徐州。因为徐州是最近几个发布救市措施中，人口唯一一个流失的城市，也是江苏省十三太保中唯一人口流失的城市。

徐州市统计局数据显示，年徐州常住人口.85万，较年减少了5.54万人。

5月3日，徐州市住建局、市资规局、人民银行徐州市中心支行等相关部门随同市区20余家在徐开发企业主要负责人联合召开了房地产行业复工复产及纾困解难工作会。

在会上，徐州市发布了五大类18条救市大招。

其中关键几条如下：

第一，科学供地。

这一条中，徐州提出要差异化供地，对去化周期较长的板块要控制供地。此外，将房企拿地保证金从原来的%降至50%。

第二，加大信贷融资支持。

这一条中，明确提出既要对房企金融支持，也要对个人购房给予信贷支持。鼓励金融机构对无房无贷的首次购房及有房无贷的二套住房降低首付比例，也即首付从原来的30%降至20%。

第三，优化营商环境。

这一条中，涵盖了较多内容，比如优化房企对于预售资金的支配，放宽新房预售条件和数量等。

第四，支持住房合理需求。

大户型（平米以上）房子，不再限售。第五，调整公积金购房使用政策。

这几条力度并不是很大，且没有什么新鲜花样，主要是因为徐州楼市此前一直很火热，去年三季度之前的好几年时间里，徐州房价一直在上涨，且是连续不间断地上涨。此外，去年之前，徐州还经常诞生地王，新房楼盘也动辄日光。

徐州之前房子畅销，除了房价上涨之下的买涨不买跌心理因素影响外，很多楼盘出色营销团队也是重要原因之一。

好的产品，需要有好的销售团队，才能相得益彰。一个好楼盘，委托对了一家好的营销公司，可以事半功倍。购房找对了营销公司，对于购房者也可以省去选房买房中的困扰。

以位于广西桂林的西南旅居来说，就是一家现代化、专业化的房地产营销公司，拥有出色的线上线下的专业顾问团队，帮助客户订制需求房源，是广西很多开发商的合作伙伴。优质营销公司，还握有很多优惠，比如西南旅居就提出，精选团购专场购房，购房六重专享。

徐州过去楼市上涨的动力在于，一方面是货币棚改大力推动，另一方面在于徐州本身的城市地位不断提升，年徐州已经被钦定为淮海地区的中心城市。

去年三季度之后，在信贷收紧之下，徐州和大多数热点城市一样，进入了冷场模式。进入年，叠加疫情影响下，徐州的楼市出现了量价齐跌的局面。

根据克而瑞数据显示，一季度徐州市区商品房累计成交量，只有去年同期的40%左右，同比下降约60%。而且，这是最近五年来，徐州首次出现供大于求的一季度，以前供不应求。

价格方面，国家统计局公布的3月份数据显示，徐州新房环比下跌0.2%，二手房环比下跌0.7%。

另外，徐州很多板块的库存高企，去化周期超长。如九里山板块、北京路板块、中心区板块、大龙湖板块、徐州乐园板块、云龙湖板块、九龙湖板块、拖龙山板块、高铁板块、高新区板块的去化周期都超过了住建部划定的12个月安全警戒线。

其中，北京路达到了49.6个月，中心区板块62.4个月，徐州乐园板块36.4个月，拖龙山板块56.4个月，高新区板块31.2个月，高新区板块更是高达65.1个月，是去化周期最长的板块。

基于此目前的楼市现状，才有了徐州出台的18条救市措施。

关键问题来了，救市大招能够拖起来吗？

窃以为，比较难。

第一，徐州已经面临人口流失问题，库存量太大，救市力度太弱。即便像郑州、福州、南京这样级别的城市，在大力度救市措施下，也没有产生多大的效果，遑论徐州。

第二，在疫情冲击下，很多人的收入和工作都存在较大不确定性。国家统计局公布的3季度消费数据，出现了罕见下滑，意味着消费力在下降。

正如本号多次说到的，当下各城市的救市措施，无非是放开限购、限售，了不起给点补贴，也不过是杯水车薪。

这些情况下的救市措施，根本调不动购买需求，因为很多人只是空有需求没有购买力。要想救市，要么真诚降价，要么提高大家的收入。